De vastgoedbelasting is een rijksbelasting die wordt geheven over de veronderstelde inkomsten uit onroerende zaken gelegen in Caribisch Nederland (ook aangeduid als de BES-eilanden, zijnde Bonaire, Sint Eustatius en Saba).
Belastingplichtige voor de vastgoedbelasting is degene die aan het begin van het kalenderjaar het genot van de onroerende zaak heeft krachtens eigendom, bezit of beperkt recht. In de regel wordt als een dergelijke genothebbende beschouwd degene die als zodanig bij het kadaster is geregistreerd.
De belasting bedraagt 17,5% van de voordelen uit de onroerende zaak. Vergelijkbaar met de vermogensrendementsheffing in de Nederlandse Wet IB 2001 wordt de vastgoedbelasting geheven op basis van een verondersteld rendement. De voordelen uit een onroerende zaak worden bij fictie gesteld op 4% van de waarde van de onroerende zaak. Het effectieve tarief is derhalve 0,7% van de waarde van de onroerende zaak. Voor woningen – niet zijnde een eigen woning – geldt de facto een vrijstelling voor een bedrag van USD 70.000. Het forfaitaire rendement wordt ter zake van deze (veelal vakantie)woningen berekend over de waarde van de woning voor zover deze hoger is dan USD 70.000.
Ingeval van timesharing wordt het forfaitair rendement tijdsevenredig toegerekend aan de verschillende eigenaren. Hierbij wordt naast een gebruiksfactor ook een leegstandsfactor in aanmerking genomen.
Voor hotels geldt een afwijkend belastingtarief van 10%. Het effectieve tarief voor deze categorie is aldus 0,4%. Als hotel wordt beschouwd een onroerende zaak – of een complex van onroerende zaken – die bedrijfsmatig door een niet-natuurlijke persoon wordt geëxploiteerd, geheel of nagenoeg geheel gericht is op kortdurend verblijf van toeristen en beschikt over volwaardige gemeenschappelijke hotelvoorzieningen. De tariefverlaging geldt derhalve niet uitsluitend voor de hotelsector, maar ook voor appartementencomplexen als die bedrijfsmatig worden geëxploiteerd en beschikken over volwaardige gemeenschappelijke hotelfaciliteiten, zoals een receptie, een restaurant en een schoonmaakservice.
De afzonderlijke BES-eilanden kunnen ervoor kiezen om opcenten te heffen op de vastgoedbelasting. Bonaire heeft in dit kader de Eilandsverordening opcenten vastgoedbelasting Bonaire geïntroduceerd. Op grond van deze eilandsverordening zijn opcenten op de hoofdsom van de vastgoedbelasting verschuldigd tegen een tarief van 30%. Daarmee komt het effectieve vastgoedbelastingtarief inclusief opcenten voor Bonaire op 0,91% van de waarde van de onroerende zaak. Voor hotels te Bonaire is dit 0,52%. Op Saba en Sint Eustatius worden er vooralsnog geen opcenten berekend over de vastgoedbelasting.
De Belastingdienst/Caribisch Nederland stelt de waarde vast bij voor bezwaar vatbare beschikking. Deze waarde geldt in beginsel voor een periode van vijf jaar. Wanneer er wijzigingen worden aangebracht aan de onroerende zaak door bouw of verbouwing, de zaak wordt verbeterd, afgebroken of vernietigd, wordt de gewijzigde waarde in acht genomen per het begin van het kalenderjaar volgende op het jaar waarin de wijzigingen zich hebben voorgedaan. In dit verband is er een investeringsfaciliteit opgenomen in de Belastingwet BES. Wanneer voornoemde wijzigingen resulteren in een waardestijging welke voortvloeit uit bouw, verbouwing, verbetering, uitbreiding of renovatie van de onroerende zaak, hoeft deze waardestijging pas in aanmerking te worden genomen aan het begin van het elfde kalenderjaar volgend op het jaar waarin de waardestijging zich heeft voorgedaan. De belastingplichtige die een beroep wenst te doen op de investeringsfaciliteit dient tijdig een melding te doen van de wijziging van de onroerende zaak en van het bedrag waarvoor de tijdelijke vrijstelling wordt gevraagd.
De aanvraag voor het toepassing van de investeringsfaciliteit moet uiterlijk binnen een jaar, na het kalenderjaar waarin de investering is gedaan, worden ingediend. Het is van cruciaal belang dat een verzoek tijdig wordt ingediend. Wanneer bijvoorbeeld in het jaar 2022 een waardestijging van een onroerende zaak is gerealiseerd door bouw, verbouw, verbetering, uitbreiding of renovatie van de desbetreffende onroerende zaak, dan dient uiterlijk op 31 december 2023 de investeringsvrijstelling te worden aangevraagd.
Tot slot, er zijn diverse vrijstellingen opgenomen in de Belastingwet BES. Belangrijke vrijstellingen zijn die voor de eigen woning die de belastingplichtige als hoofdverblijf ter beschikking staat en de vrijstelling voor onroerende zaken die tot het ondernemingsvermogen behoren van een IB-ondernemer. Andere vrijstellingen hebben bijvoorbeeld betrekking op:
- onroerende zaken bestemd voor openbare erediensten zoals kerkgebouwen;
- bepaalde waterverdedigings- en waterbeheersingswerken;
- waterdistributiewerken;
- onroerende zaken die in beheer zijn bij de overheid, voor zover deze niet worden gebruikt in het kader van een onderneming of andere economische activiteit;
- onroerende zaken, andere dan zelfstandige woningen, van en gebruikt door charitatieve, culturele, algemeen nut beogende instellingen en bepaalde andere non-profit organisaties;
- onroerende zaken die in het bezit zijn van een lichaam dat op grond van de Belastingwet BES geacht wordt in Europees Nederland te zijn gevestigd;
- onroerende zaken waarvan de waarde (nagenoeg) uitsluitend wordt bepaald door de waarde van de daarvan deel uitmakende braakliggende grond, mits de genothebbende een natuurlijke persoon is en inwoner is van Caribisch Nederland.
Wenst u meer informatie te ontvangen over de vastgoedbelasting, neem gerust contact op met Rootz Tax Lawyers via info@rootz.tax
December 2023